蛋壳公寓爆雷的核心-资金池爆仓

2020-12-03 14:10:41 154

蛋壳公寓爆雷的核心-资金池爆仓

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互联网诞生后,各种各样的生意借住互联网无边际扩展,迅速做大资金池规模,套现资金池作为投资资本,厮杀各个行业,所向披靡。前十年这套玩法非常溜,导致大家一致认为没有风险。然而导致这样结果的原因,大家没有认真分析:

第一中国改革开放30年,中国从一个平穷落后的国度摇身一变成为发展中国家中的引领者,每年GDP保持百8的增长,一切顺风顺水,资金池生意可以无限扩大。

第二互联网掠夺的都是百亿千亿市场规模的行业,只要保障不停有资金流进来形成资金池,做大资金池规模就可以保障游戏可以继续运作。

 

我们回到蛋壳的生意举例说明:

蛋壳当期收租客年租金10亿,原本支付给房东的租金是在11亿,理论上是亏损的,但是忽略了一点蛋壳给房东的支付方式是月付。10亿除以12个月,月支出只有8000多万。蛋壳当期余额就有9个多亿,这9个多亿就是蛋壳的可支配资金池,可以用作各种投资,只需要保障年收益能够覆盖12%即可。

我们试想一下企业经营要赚取9个多亿的资金需要多长时间,所以对于资金池的利用率就越来越被企业家发现是个好生意,只需要保证资金流不断,保障资金池的良性滚动,这就是一个比任何都好的生意。

也正是这个月原因导致越来越多的地方政府出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》以此打掉企业利用资金池发展的疯狂之举。

希望政府能够关注更多互联网行业的发展,杜绝互联网企业利用无边际扩展,经营资金池的生意。

我们接着来了解蛋壳的问题就会发现这一切都是应该发生的事情,大家也更好理解

蛋壳公寓爆雷带来的问题还在继续。

最新的消息是,北京市在蛋壳公寓有业务的12个区设置了100多个蛋壳公寓矛盾纠纷接待点,以方便涉及蛋壳公寓事件的租客以及和房东咨询和处理纠纷。

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在北京,蛋壳的租户超过11万人,房东约4万人。而在深圳、上海、成都等多地都已出现相关的纠纷。

蛋壳掀起的,可能是牵扯数十万人“无房可住、无钱可退”的难题,2019年底蛋壳经营的公寓数量已达43.83万个。

2020年1月,蛋壳公寓敲钟上市。它把一个为年轻租户准备的实景样板房,搬到了纽交所门口。“希望为每一个身处异乡的人都能提供一个温暖的壳,孵出自己的梦想。” 蛋壳创始人、原CEO高靖对“蛋壳”名字曾这样解释。

但是在这一年的冬天,当这个“壳”破碎的时候,却让很多年轻人感觉到了寒意。

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新华社评论称,2018年至今,长租公寓已陆续“爆雷”超过170家。

那么“蛋壳公寓”们的壳究竟是怎样碎的呢?

资金链断裂

在微博上有很多相关的话题,比如#蛋壳套牢的年轻人如何自救#、#蛋壳公寓租户房东如何维权#、#今天蛋壳公寓还我钱了吗#等,笔者对相关微博内容进行了统计,找到了蛋壳租客们的诉求。

与蛋壳爆雷相关的高频词还包括租金贷、合同和银行。

通过与多名蛋壳房东的访谈,笔者大致构建出了蛋壳公寓爆雷的面貌:蛋壳公寓因资金链断裂无法按约定向房东交租,房东讨钱无果及时止损。租客们通过微众银行申请了租金贷,银行一次性向蛋壳付了一年的房租,但租客却无法继续入住,同时还要继续向银行还款。

实际上,今年爆雷的60家长租公寓,有几家在行业内算得上有名的品牌:青客、城城,而它们的运营模式大抵相同,都持租金贷模式,收长租费用按月支付房东房款。

“蛋壳公寓”们爆雷的原因也差不多,清一色的都是“资金链断裂”。

“高收低出”惹的祸

至于蛋壳公寓为什么会资金链断裂。

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一位蛋壳公寓的房东向笔者直言:“断裂是早晚的事儿。蛋壳根本就不挣钱。也是我们贪心,收房的时候它给我一万一,我自己租出去撑死租7000,我就给它了。可是租客的租金也没高到离谱。蛋壳还要装修、还有保洁、管家服务。”

蛋壳公寓近三年的财务报表现实,其营收是逐年增长,而且增长的速度非常快,就是激进的抢夺房源的一个体现,高价抢夺房源,净利润反而逐年亏损的加大,到了2019年已经亏损了34亿,现金流也是逐年的流出。

在蛋壳公寓这样的运转模式里,最重要的就是资金得不停地流动,不断地有住户新交的租金涌入,才能平衡投资、扩张花掉的成本。

于是,租金贷的模式开始流行。

要知道,租房群体里刚开始打拼的年轻人居多,一般没什么存款,也很难承担一口气付一季、半年乃至一年的房租。

租房平台通过一些优惠策略,比如减免服务费、降低租费的方式,吸引住户进行“租金贷”,一次性交清。

例如蛋壳的招股书数据显示,旗下租金贷的收入占了总收入的近80%。

这时,问题来了。

在贷款+资金流模式下,就像是你从银行借钱、租房平台拿走去投资。以此换来住房的允诺,但这份允诺有概率随着平台的投资失败而破裂。房子可能没得住了,从银行借的钱得还。

“蛋壳公寓”们大部分投资,花在了扩张上。

平台们必须通过不断地扩张、在不同的城市抢占租房市场,才有可能获得足够多的资金来运转。

为了竞争,绝大多数公司都选取了提高收房价格、降低房租价格的方法,给房东更多钱,让住户少交钱。

当竞争愈演愈烈,中国长租平台就出现了乍一看很奇幻的一幕——房东手里的钱,比住户交的钱竟然更多。

例如住户们每月一共只交6000元,房东却能从平台那得到8000元。

多出的2000元,靠平台用手里的租金投资去挣,风险大大增加。

小平台直接拿着住户预支的租金跑路,这是最早“爆雷”的那批。

像蛋壳自如这样的正规大厂底子厚、还有周转余地,但也十分依赖现金流的不断运转。

但是,今年年初突如其来的疫情让租房产业顿时停滞。而“蛋壳公寓”的现金流被迫断流。

租客数量预期变化

原本,蛋壳公寓想走的是先快速扩张、上市后等待融资套现弥补前期的亏空,等到垄断市场之后再提价盈利的路线。

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这是几乎是当下最普遍、最快速崛起的模式,滴滴、拼多多、美团……一批互联网大厂都靠着它起家。

但是,“蛋壳公寓”今年年初上市,似乎在资本市场上也没有融到可以弥补亏空的资本。

按照正常的逻辑,赴美上市的蛋壳公寓,当年推算建模的时候,就会考虑到某个城市会有多少租客,开始盈利后,能赚多少差价。

并且蛋壳公寓的投资人也是都是非常有名的,比如说老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本,分别持有20%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份,包括蚂蚁金服在里面也有7.8%的持股。

但是后来发生了一个重要情况,租客数量的预期,变了。

房子租不掉,靠什么去和投资人说你这公司的前景呢?

前述蛋壳公寓的房东从另一个方面佐证了这个现实。

“我自己的房子,我很清楚,中间是有空置情况的。一个大三居,蛋壳隔成了若干个小间,租房热季的时候,他们都不能保证满租的状态,但它仍然给我满租状态下的房租。”

第一太平戴维斯发布的2020年三季度北京房地产市场研究报告显示,2020年前三季度,北京写字楼市场吸纳量约为9.2万平方米,较去年同期下降约47%;全市空置率继续走高,目前处于15%的高位,同比上升了5.9个百分点;甲级写字楼平均租金下滑至每月每平方米354.8元,环比、同比分别下降1.3%、3.5%。

深圳和上海也好不到哪里去。

租不掉的办公室,背后是减少的就业机会,而这部分人群恰恰是蛋壳公寓的目标客户。

根据艾瑞咨询的报告显示,蛋壳公寓在国内长租公寓里面运营排到第二名,第一名是自如,整个出租率从2017-2019年是一路下滑,蛋壳公寓在2017年的出租率是85.8%,2018年下滑到76.9%,2019年又下滑到76.7%逐年下滑的态势,到今年一季度,出租率再度下滑到75.7%。

蛋壳高租金拿来的房子,作为二房东租不掉,就出现严重的现金流危机。租金贷,不是蛋壳危机的核心。

用租金贷套现房客一年的房租,然后跑马圈地去拿房,结果:出租比例偏低,资金池只出不进,导致亏损超出预期,资金池爆仓。这才是蛋壳危机的核心。

于是,就出现了后来的一幕幕。

 

中国经济发展已经开始转型,已经由高速发展转变为高质量发展,在不久将来会有越来越多经营资金池生意的爆仓。

 

 

 


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